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EL SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
1.- EL REGISTRO
1.1.- ORÍGENES
Australia es una federación
en el ámbito del Commonwealth, formada por seis Estados: Queensland,
Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional, Australia Occidental
y Tasmania. También integran la federación el Distrito Federal
(Canberra) y el Territorio del Norte.
En estos estados predomina
el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema Torrens, aunque un
siglo atrás el sistema era diferente. Se distinguía dos clases
de propiedad:
· la propiedad de
quien tenían un derecho que provenía de la Corona, y que
suponía por ello una situación inatacable,
· la propiedad de
quienes habían adquirido de otra persona por testamento, sucesión
intestada, compraventa, donación y otros supuestos. Esta segunda
propiedad era más insegura, pues podían darse casos en los
que el bien transmitido no perteneciera al transmitente (por ejemplo, supuestos
de cargas ocultas).
Pero este sistema no convencía
al diputado Robert Richard TORRENS, por lo que propuso que los adquirentes
de una finca tuvieran su derecho proveniente del Estado, de manera que
su titularidad estuviera en idénticas condiciones de inatacabilidad
que la concedida a los titulares ex novo, consiguiendo así, según
Mª.R.VALPUESTA FERNÁNDEZ, el sistema más perfecto de
publicidad inmobiliaria Registral.
Sir Robert Richard Torrens
(1857-1884)
Robert Torrens llegó
con su mujer a la Colonia del Sur de Australia en diciembre de 1840. Trabajó
en la Aduana marítima durante 10 años. Desde 1851 hasta 1857
Torrens fue miembro del Consejo Legislativo y, a raíz de la entrada
en vigor de la nueva constitución democrática, fue elegido
para la Cámara de la Asamblea. Torrens fue recordado por su satisfactoria
defensa de la Ley de la propiedad de 1858. Conocido popularmente como el
Sistema del Título Torrens, esta Ley permitió con mayor eficacia
la transmisión del título de propiedad de las fincas. Las
ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas
colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860. Torrens volvió
a Inglaterra donde, como miembro de la Cámara de los Comunes, continuó
su labor de adopción de este sistema registral, publicando así
su obra "The Australian System of conveyancing by Registration of Title".
Murió en 1884.
1.2.- CONCEPTO Y OBJETIVOS
El Registro General es una
oficina estatal dependiente del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana
(Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida
bajo Registrar-General Act 1993. Uno de los objetivos más importantes
son proporcionar un servicio de alta calidad, en tiempo y forma, de todo
lo relativo a los títulos de propiedad, aunque también se
encarga de registrar nacimientos, defunciones y matrimonios. Esta oficina
recibe, inscribe y proporciona el acceso a los títulos registrales
y las transacciones correspondientes en virtud de Land Titles Act 1925,
Land Titles (Unit Titles) Act 1970 y Districts Act 1966. También
inscribe los poderes notariales bajo las disposiciones de Registration
of Deeds Act 1957. El término "registro" incluye folios manuales
y digitales; instrumentos y planos.
1.3.- NORMATIVA APLICABLE
Sir Robert Torrens
aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en la
inmatriculación de barcos, dando lugar así al denominado
Act Torrens, o Ley de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero
de 1858 (Real Property Act 1858 ).
A pesar de haber sufrido
varias modificaciones, ésta es la que se aplica en Australia actualmente,
y en otros países como Canadá, Jamaica, Uganda o República
Dominicana entre otros, si bien es cierto que en cada estado australiano
rige una ley distinta: en Victoria está vigente la Ley de 1955;
en Tasmania la Ley de 1935; en Queensland el Acta del Derecho de Propiedad
de 1974; en Nueva Gales del Sur el Acta de Registro de Títulos de
1897 y 1967; y en Australia del Sur el Acta de Registro de Títulos
de 1935 y 1973.
Esta ley revolucionó
el método de inscripción y registro del título de
propiedad de la tierra. La Ley introdujo un sistema para expedir certificados
por parte del Gobierno y creó la figura de un registrador central
que proporcionara certeza legal al propietario registral. Ello evitó
las posibles consecuencias derivadas de frecuentes pérdidas de certificados,
y redujo favorablemente los costes por enajenar y arrendar la finca.
La Ley del Derecho
de Propiedad de 1936 remite a la Ley de la Propiedad de 1886 para definir
lo que se entiende por "finca registral". Así, en su art. 3 afirma
que en toda finca registral se incluye y se extiende a todas las propiedades
transmisibles e intransmisibles de cualquier clase y descripción,
y todos los inmuebles y derechos sobre la finca. Real Property Act 1886
consta de 21 Secciones, con un total de 277 artículos.
1.4.- ORGANIZACIÓN
INTERNA Y EXTERNA
En cada Estado australiano
hay una oficina donde el Registro de la Propiedad asume sus funciones,
el cual depende de la federación del Commonwealth, lo que provoca
grandes retrasos en su funcionamiento. El Registro de la Propiedad (Registrar
General's Office) depende del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana
(Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida
bajo Registrar-General Act 1993, en el que hay un Registrador General,
y varios asesores técnicos, jurídicos, topógrafos,
etc. Una diferencia notable respecto a los demás sistemas registrales
es que los notarios no intervienen en formalizar las transmisiones de derechos
reales inmobiliarios.
1.5.- CONTENIDO
Hay que partir de la idea
de considerar al Estado como propietario de todas las tierras del país;
no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es dueña
de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de títulos
sino de certificados de título. Este sistema se aplica a inmuebles
sobre los que ya se ha obtenido su inscripción inicial o inmatriculación,
de forma que la delimitación, medición y comprobación
de la existencia de la finca son previas a la inscripción.
Para inmatricular una finca
hay que presentar en el Registro el título que demuestra que es
propietario, adjuntando además un plano de la misma. El art. 48
de la Real Property Act 1886 establece que si el título coincide
con el plano de la finca, se inscribirá por duplicado un CERTIFICADO
DE TITULARIDAD ; un ejemplar se archiva en el Registro, y otro se entrega
al propietario, con el fin de que pueda usarlo posteriormente cuando pretenda
inscribir otra clase de documento, ya que contiene la historia de la finca,
con su número y registro particular. El procedimiento de ingreso
de la finca en el Registro es bastante riguroso, ya que se comprueban minuciosamente
los datos físicos del inmueble y su titularidad jurídica,
para unificarlos en un título que se depositará en la oficina
correspondiente. Este certificado tiene una función probatoria,
consignándose en él todos los cambios que se produzcan, además
de mencionar todos los derechos reales que gravan el fundo y de incluir
un plano de éste comprobado por los topógrafos oficiales.
1.6.- EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
El principal efecto sustantivo
del Registro se encuentra en el principio de invulnerabilidad, del que
se deducen cuatro presunciones iuris et de iure:
· presunción
de validez del derecho inscrito y del negocio de transmisión;
· presunción
de integridad del Registro (lo que no está inscrito no existe);
· presunción
de exactitud del certificado;
· presunción
de posesión del derecho inscrito.
También hay que tener
en cuenta el principio de inscripción constitutiva, el cual implica,
como señaló la Jurisprudencia en el caso "Perpetual Executors
and Trustee Association of Australia Ltd. V. Hosken", la "sustitución
de la transmisión por deed (título) por la transmisión
por registración". Una vez se ha inmatriculado, el titular puede
registrar cualquier tipo de acto traslativo del dominio de inmuebles, o
constitutivo, traslativo, modificativo o extintivo de derechos reales inmobiliarios.
Para que el título
tenga valor tiene que coincidir con el Registro, y en caso de discordancia
prevalece el Registro, rigiendo así la llamada prioridad registral
determinada por la presentación de los documentos. Sin embargo,
el hecho de que concuerde con él no implica que sea un verdadero
título real. CASADO PALLARÉS niega su valor ya que, según
él, la propiedad no se transfiere por tener ese certificado, sino
por inscribirlo en el Registro. Asimismo, MIRANDA considera que el certificado
no es un título real necesario para enajenar un inmueble por tradición,
sino que se requiere un negocio jurídico, de manera que el único
modo de transmitir, modificar o extinguir un derecho real inmobiliario
es mediante la inscripción. Para que se transmita perfectamente
la propiedad debe coincidir el título que el transmitente presenta
al adquirente con el que se encuentra registrado.
Con este sistema también
se protege la fe pública registral, al evitar que quienes contraten
de buena fe y a título oneroso con los propietarios registrados
tengan que ir al Registro para comprobar la validez del título.
Se permite que quien adquiera de buena fe y a título oneroso de
un propietario registrado, y luego inscriba ese derecho, adquiera un título
indestructible (art. 207 de la Ley de Australia del Sur).
Si a una persona se le priva
de su propiedad o derecho sobre ella se establece un Fondo de Seguro para
indemnizar económicamente con un determinado porcentaje a los propietarios,
quienes deben pagar una prima en el momento de inmatricular su finca. Así,
en el caso de que el propietario pierda la finca o sea privada de ella,
se le reembolsa su valor. El perjudicado debe dirigirse primero contra
el que ocasione el perjuicio, y luego contra el Fondo. No es muy frecuente
pero se han dado puntuales casos en Nueva Gales del Sur.
1.7.- ACCESO E INFORMACIÓN
El Registro se lleva mediante
el folio real, por fincas. El Libro-Registro se forma compilando los certifiados
de título y las concesiones de la Corona (Crown Grants). Existe
un Registro para cada Estado frente al cual hay un Registrador General.
Su personal está formado por técnicos en topografía
y mediciones planimétricas, asesoramiento y verificación
jurídica. Las inmatriculaciones se clasifican por orden en los libros.
Cualquier persona puede examinar los libros y pedir notas de los asientos,
de ahí el carácter abierto del Registro.
Hay que distinguir entre
los folios digitales y los folios manuales: un folio computerizado es un
folio del Registro que se archiva en el ordenador, al contrario que sucede
con el folio manual. Las consultas son públicas y gratuitas, de
manera que cualquiera puede acceder a la infromación que le facilita
el Land Index: TARDIS (Titles Automated Register and Document Information
System) , en la misma oficina del registro. Proporciona referencias para
identificar la finca, el número de la finca y los planos correspondientes.
2.- EL CATASTRO
No existe en realidad el
Catastro como se entiende en otros países, ya que está en
la misma oficina que el Registro. Sin embargo, no hay que olvidar que de
los límites de la finca se encarga la oficina del Catastro perfectamente
fusionada con el Registro de la Propiedad. Para ver su regulación
acudiremos al art. 52e de la Sección 5 de la Ley de la Propiedad
de 1886, el cual establece que "adonde el topógrafo general haya
presentado un plano delimitando los límites de las porciones de
la finca, […], el Registrador General debe examinar el plano y, si es correcto,
aceptarlo para inscribirlo en el Registro de los Títulos de Propiedad".
Asimismo, el párrafo 4 del mismo artículo dice que "si el
Registrador General encuentra un error en un plano correspondiente a una
finca, puede con la aprobación del topógrafo general, rectificar
el plano con el fin de corregir el error". Por último, el párrafo
5 considera que tan pronto como se pueda, tras aceptar el plano, el Registrador
General debe corregir todo título de propiedad que sea incoherente
con el límite delimitado en el plano.
2.1.- ORGANIZACIÓN
INTERNA Y EXTERNA
En Queensland y en
Australia del Sur hay un Departamento que se encarga de reproducir mapas
mostrando los límites de la finca: el DCDB (Digital Cadastral Database)
es una base de datos que contiene información acerca de los límites
de la propiedad y las fincas disponible de manera electrónica, en
la cual se encuentra toda una serie de mapas correspondientes a 800,000
fincas aproximadamente del Sur de Australia y Queensland.
En New South Wales
existe el LPINSW (Land and Property Information New South Wales) . Es una
empresa gubernamental que depende del Departamento de Información
Tecnológica y de Gestión. Entre sus servicios se incluye
la consulta del título de la propiedad, mapas topográficos
y catastrales, cartografía, información espacial, fotografía
aérea, etcétera. Sus servicios están provistos de
una Oficina Catastral (perteneciente a la Oficina del Registro de la Propiedad),
un Centro de Información del suelo (perteneciente a la Oficina Topográfica)
y una Oficina de Tasas.
3.- RELACIONES CATASTRO-REGISTRO
Ya hemos dicho anteriormente
que el Registro y el Catastro están perfectamente relacionados,
tanto que están unidos en una misma oficina. Ambas instituciones
están fusionadas, la concordancia del Registro con la realidad física
en cuanto a las fincas acceden al Registro es perfecta.
LEGISLACIÓN
Administration and Probate
Act 1929
Associations Incorporation
Act 1991
Bankruptcy Act 1966 (Commonwealth)
Building and Services Act
1924 (Building Act)
Canberra Building Regulations
City Area Leases Ordinance
1936
Common Boundaries Act 1991
Corporations Law (Commonwealth)
Districts Act 1966 (DA)
Duties Act 1999
Family Law Act 1975 (Commonwealth)
Guardianship and Management
of Property Act 1991
Housing Act 1928
Land Acquisition Act 1994
Land (Planning and Environment)
Act 1991 (Land Act)
Land Titles (Unit Titles)
Act 1970 (LT(UT)A)
Land Titles Act 1925 (LTA)
Law of Property (Miscellaneous
Provision) Act 1958
Legal Aid Act 1977 (LAA)
Liquor Act 1975
Powers of Attorney Act 1956
Powers of Attorney (Amendment)
Act 1992
Rates and Land Rent (Relief)
Act 1970
Rates and Land Tax Act 1926
Real Property Act 1925 (RPA)