EXPOSICION DE MOTIVOS
La Ley de 30 de diciembre de 1944 que introduce considerables reformas
en el Derecho hipotecario, autoriza al Gobierno, en su disposición adicional
segunda, para publicar, en el plazo máximo de un año, una nueva redacción de
la Ley Hipotecaria, cuya finalidad debe consistir en armonizar debidamente los
textos legales vigentes, en abreviar el contenido de los asientos del 
Registro, sin mengua de los principios fundamentales del sistema, y en dar a
los preceptos legales una más adecuada ordenación sistemática y la necesaria
unidad de estilo, sirviendo de base para todo ello, además de las
disposiciones de la Ley Hipotecaria y la de su Reforma, la del Reglamento, la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de
los Registros y del Notariado.
Tan difícil y delicada tarea ha sido acometida por el Ministro que
suscribe desde el momento mismo en que se posesionó de su cargo, cuando iban
ya transcurridos casi ocho de los doce meses del plazo concedido por las
Cortes para la publicación de la nueva Ley.
La Comisión designada al efecto en el Centro directivo correspondiente
ha consagrado actividad sin tasa, en una labor constante, a dar cima, dentro
del término legal, al arduo trabajo que le fue encomendado, y fruto de su celo
es el texto refundido que por este Decreto se sanciona.
Ateniéndose con fidelidad a las directrices señaladas por la Ley de 1944,
el nuevo texto se limita a dar cumplimiento a lo que ésta determina como
normas inexcusables de su redacción.
Se ha introducido, a tal fin, una nueva ordenación de los títulos de la
Ley para darles más sistemática distribución, colocando en primer término
todos los relativos a las materias sustantivas y dejando para el final los
atinentes a la parte adjetiva y orgánica, reguladora de la Dirección General
y del Cuerpo de Registradores. Y aunque el nuevo texto comprende menor número
de artículos que el anterior, se ha procurado conservar la misma numeración
a los más importantes y más frecuentemente citados en sentencias y
resoluciones, no sólo por respeto, que podría pecar de excesivo, a una
tradición, sino también por facilitar en lo futuro el conocimiento y
aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a las materias reguladas
por aquellos artículos.
Han sido trasladados al nuevo texto algunos preceptos reglamentarios de
indudable jerarquía legislativa, tales como los referentes a la competencia
por razón de circunscripción territorial de los Registros y a la salvaguardia
judicial de sus asientos; y del mismo modo, numerosos artículos de la Ley, de
simple contenido ordenancista o de detalle, han sido suprimidos para su
incorporación al Reglamento, por considerarse que si era lógica su inclusión
en la Ley primitiva, cuando por vez primera se implantaba en España la
institución del Registro, resultaba inconveniente mantenerlos ahora, dado su
evidente carácter reglamentario.
Asimismo, se ha procurado, en lo posible, unificar el estilo de las dos
Leyes refundidas, mediante leves correcciones gramaticales y sustituciones de
locuciones y vocablos arcaicos o en desuso en la actual nomenclatura jurídica;
si bien para una labor minuciosa y acertada en tal sentido habría sido
necesario contar con el tiempo suficiente, para nuevas revisiones de la
redacción del texto.
En cuanto a la mayor brevedad de los asientos del Registro, aspiración
expresada por el legislador en armonía con las exigencias modernas, que
requieren la máxima sencillez y claridad en las fórmulas de la inscripción,
el nuevo texto simplifica no sólo la redacción de los asientos principales,
en los que se refleja el historial del dominio y de los derechos reales sobre
inmuebles, sino también la del asiento de presentación, cuya importancia es
tan capital en nuestro sistema inmobiliario. La reducción al mínimo de los
requisitos formales de todos los asientos, sin menoscabo de los principios
esenciales del sistema, unida a la supresión de las menciones del derecho que
pueden y deben ser objeto de inscripción especial, así como la eliminación de
los derechos de naturaleza netamente personal u obligacional del ámbito
inmunizante del Registro, han de contribuir poderosamente a la claridad de
éste y a facilitar su publicidad, haciéndolo más asequible al directo
conocimiento de los interesados.
Se han incorporado a la nueva Ley en su integridad los preceptos de la
reforma de 1944, casi literalmente o con pequeñas correcciones de estilo, y
algunos de ellos con nueva ordenación sistemática. Ocioso sería tratar de
explicar la profundidad y sustancia de las modificaciones e innovaciones que
estos nuevos artículos introducen en el conjunto de la legislación
hipotecaria, pues fueron explicadas y puestas de relieve en la magistral
exposición de motivos de la referida Ley de 1944.
Haciendo uso de las facultades concedidas por el legislador al Ministerio
de Justicia en orden a la organización territorial de los Registros y a la
regulación del Estatuto Orgánico de los Registradores, se han incluido en el
nuevo texto los preceptos indispensables para armonizarlos con las
disposiciones vigentes, y especialmente para llevar a la práctica el expreso
mandato legislativo referente a la sustitución de las clases de los RegÕstros
por las categorías personales de los Registradores. Con el nuevo texto, que
regula de modo definitivo estas materias, se agota y consume la autorización
concedida por el legislador; y de este modo las nuevas normas que establecen
el régimen orgánico de los funcionarios que sirven los Registros adquieren su
tradicional rango legislativo.
 
 

TITULO PRIMERO
Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción
Artículo 1 
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en
cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en
los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos
sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos
en esta Ley.
 
 

Artículo 2 
En los Registros expresados en el Artículoículo anterior se inscribirán:
1.º Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles
o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen
o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca,
censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a
otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal
para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las
que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposición de sus bienes.
5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
Artículo redactado por la disposición adicional 2ª de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre 
6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales
que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.
 
 

Artículo 3
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo
anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o
documento auténtico expedido por Autoridad Judicial o por el Gobierno o sus
Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
 
 

Artículo 4
También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el
Artículo segundo, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España
con arreglo a las leyes y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales
extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
 
 

Artículo5
Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles.
 
 

TITULO II
De la forma y efectos de la inscripción
Artículo 6
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse
indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
 
 

Artículo 7
La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será
de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el
título VI de esta Ley.
El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no
hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con
sujeción a las normas prescritas en el Reglamento.
 
 

Artículo 8

Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número
diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra
numeración correlativa y especial.
Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:
1.º El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o
Asturias, siempre que reconozcan un solo dueño, directo o varios pro indiviso,
aunque esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a
diferentes colonos si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos
de dicho término.
Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción,
aunque sean varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o
pensiones de un foral o lugar siempre que la tierra aforada no se halle
dividida entre ellos por el mismo concepto.
2.º Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una
unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las
explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre sí.
3.º Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a
diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.
4.º Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción
esté concluida o, por lo menos, comenzada(Redactado por la Ley 49/1960, de 21
de julio, de Propiedad Horizontal).
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por
la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número
correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno
corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del
edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los
Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente
del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5.º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la
constitución de dicho régimen (Redactado por Ley de 21 de julio de 1960, de
Propiedad Horizontal).
 
 

Artículo 9
Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias
siguientes:
1.ª La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la
inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su
medida superficial, nombre y número, si constaren, del título.
2.ª La naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias,
si las hubiere, el derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el
título.
3.ª El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la
inscripción.
4.ª La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción.
5.ª La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que
deban inscribirse.
6.ª El título que se inscriba, su fecha y el Tribunal, Juzgado, Notario
o funcionario que lo autorice.
7.ª La fecha de presentación del título en el Registro y la de la
inscripción.
8.ª La firma del Registrador, que implicará la conformidad de la
inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado.
Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo
especialmente establecido para determinadas inscripciones.
 
 

Artículo 10 
En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega
de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en
que se hubiese hecho o convenido el pago.
 
 

Artículo 11
La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior,
no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con
hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria
explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión
de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o
adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra
alguna diferencia en dinero o en especie.
 
 

Artículo 12
Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación
asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado.
 
 

Artículo 13

Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general,
cualquiera carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que
surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca
o derecho sobre que recaigan.
Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción
del predio dominante, como cualidad del mismo.
 
 

Artículo 14

El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es
el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos
abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil (Redactado este párrafo por la Ley 10/1992, de 30 de
abril, de medidas urgentes de reforma procesal).
Para inscribir bienes y adjudicaciones concretas deberán determinarse en
escritura pública o por sentencia firme los bienes o parte indivisa de los
mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero, con la sola
excepción de lo ordenado en el párrafo siguiente.
Cuando se tratare de heredero único y no exista ningún interesado con
derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar
la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se
refiere el artículo 16 de esta Ley, bastará para inscribir directamente a
favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el
causante.
 
 

Artículo15

Los derechos del legitimario de parte alícuota que no pueda promover
el juicio de testamentaría por hallarse autorizado el heredero para pagar las
legítimas en efectivo o en bienes no inmuebles, así como los de los
legitimarios sujetos a la legislación especial catalana, se mencionarán en la
inscripción de los bienes hereditarios.
La asignación de bienes concretos para pago o su afección en garantía de
las legítimas se hará constar por nota marginal.
Las referidas menciones se practicarán con los documentos en cuya virtud
se inscriban los bienes a favor de los herederos, aunque en aquéllos hayan
tenido intervención los legitimarios.
Las disposiciones de este artículo producirán efecto solamente respecto
de los terceros protegidos por el artículo 34, no entre herederos y
legitimarios, cuyas relaciones se regirán por las normas civiles aplicables
a la herencia del causante.
Contra dichos terceros los legitimarios no podrán ejercitar otras ni más
acciones que las que se deriven de las menciones referidas, a tenor de las
reglas que siguen:
a) Durante los cinco primeros años de la fecha de la mención quedarán
solidariamente afectos al pago de la legítima todos los bienes de la herencia
en la cuantía y forma que las leyes determinen, cualesquiera que sean las
disposiciones del causante o los acuerdos del Comisario, Contador-Partidor o
Albacea con facultad de partir, heredero distributario, heredero de confianza,
usufructuario con facultad de señalar y pagar legítimas u otras personas con
análogas facultades, nombrados por el causante en acto de última voluntad
contractual o testamentaria.
Esta mención quedará sin efecto y se estará a lo dispuesto en los números
segundo y tercero de la letra b) del presente artículo, si el legitimario
hubiese aceptado bienes determinados o cantidad cierta para pago de dichas
legítimas o concretado su garantía sobre uno o más inmuebles de la herencia.
b) Transcurridos los cinco primeros años de su fecha, los efectos de la
mención serán los siguientes:
1.º Cuando el causante, o por su designación las personas expresadas en
el párrafo primero del apartado a), no hubieran fijado el importe de dichas
legítimas, ni concretado su garantía sobre ciertos bienes inmuebles, ni
asignado bienes determinados para el pago de las mismas, continuará surtiendo
plenos efectos la mención solidaria expresada en la letra a) precedente, hasta
cumplidos veinte años del fallecimiento del causante.
2.º Cuando las mismas personas se hubieran limitado a asignar una
cantidad cierta para pago de las legítimas, quedarán solidariamente sujetos
a la efectividad de las mismas todos los bienes de la herencia, durante el
plazo antes indicado. No obstante, si dentro de los cinco años siguientes a
su constancia en el Registro de la Propiedad, los legitimarios no hubieren
impugnado por insuficiente tal asignación, transcurrido que sea este plazo
podrá cancelarse la mención solidaria expresada en el apartado a), siempre que
justifique el heredero haber depositado suma bastante en un establecimiento
bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las legítimas en la
cantidad asignada y de sus intereses de cinco años al tipo legal.
3.º Cuando las supradichas personas hubieren asignado bienes ciertos para
el pago de las legítimas, o concretado la garantía de las mismas sobre bienes
determinados, el legitimario solamente podrá hacer efectivos sus derechos
sobre dichos bienes en la forma que disponga el correspondiente título
sucesorio o acto particional.
4.º Cuando el causante hubiere desheredado a algún legitimario o
manifestado en el título sucesorio que ciertas legítimas fueron totalmente
satisfechas, se entenderá que los legitimarios aludidos aceptan respecto de
terceros la desheredación o las manifestaciones del causante si durante el
plazo determinado en el apartado a) de este artículo no impugnaren dicha
disposición.
Dentro de los plazos de vigencia de las menciones por derechos
legitimarios, los herederos podrán, sin necesidad de autorización alguna,
cancelar hipotecas, redimir censos, cobrar precios aplazados, retrovender y,
en general, extinguir otros derechos análogos de cuantía determinada o
determinable aritméticamente que formen parte de la herencia, siempre que el
importe así obtenido o la cantidad cierta o parte alícuota del mismo que
conste en el Registro como responsabilidad especial por legítimas, afectante
al derecho extinguido, se invierta en valores del Estado, que se depositarán,
con intervención del Notario, en un establecimiento bancario o Caja oficial,
a las resultas del pago de las legítimas.
Los depósitos a que hacen referencia el párrafo anterior y el número
segundo, letra b) de este artículo, podrán ser retirados por los herederos
transcurridos veinte años, a contar desde el fallecimiento del causante,
siempre que no hubieren sido aceptados o reclamados por los legitimarios
dentro del plazo indicado.
Las menciones reguladas en los números primero, segundo y tercero del
apartado b) caducarán sin excepción cumplidos veinte años desde el
fallecimiento del causante.
Los bienes hereditarios se inscribirán sin mención alguna de derechos
legitimarios, cuando la herencia tenga ingreso en el Registro después de
transcurridos veinte años desde el fallecimiento del causante.
 
 

Artículo 16
Los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro
título universal o singular, que no los señale y describa individualmente,
podrán obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en
su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido, y justificando con
cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los
bienes que traten de inscribir.

Artículo 17
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de
igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se
transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante
el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento.

Artículo 18 
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad
de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez
de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que
resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Artículo 19
Cuando el Registrador notare alguna falta en el título conforme al
artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para
que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia
del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a
satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan
ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotación
preventiva que ordena el artículo 42 en su número noveno, si se solicita
expresamente.
En el caso de no hacerse la anotación preventiva, el asiento de
presentación del título continuará produciendo sus efectos durante los sesenta
días antes expresados.

Artículo 20
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta
de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la
inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado
derecho y no se acredite fuera inscribible con arreglo al artículo 205, los
Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual
subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los
mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con
carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de
intereses ajenos en la forma permitida por las Leyes.
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los
documentos otorgados por los herederos: 1.º Cuando ratifiquen contratos
privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y
firmados por éste. 2.º Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas
adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción
que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con
referencia al título en que así constare. Y 3.º Cuando se trate de testimonios
de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los
herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el
inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento
de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que
a aquél correspondan, deberá practicarse la inscripción a favor de los
adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

Artículo 21
Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse
expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe
contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a
las fincas y a los derechos inscritos.

Artículo 22
El Notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto
o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará
extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando,
en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta.

Artículo 23
El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o
rescisorias de los actos o contratos inscritos se hará constar en el Registro,
bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición de derecho,
bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución
o rescisión llega a verificarse.

Artículo 24
Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que
ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar
en la inscripción misma.

Artículo 25 
Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual
fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación
en el Registro de los títulos respectivos.

Artículo 26
Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el
Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes
normas:
1.ª Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o
administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción
separada y especial, y surtirán sus efectos como limitaciones legales del
dominio.
2.ª Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o
administrativa serán objeto de anotación preventiva.
3.ª Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de
última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a
título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente
reconozca su validez.

Artículo 27
Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos
de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro,
sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía
real se asegure su cumplimiento.

Artículo 28
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia
o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años
desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por
título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos
forzosos.

Artículo 29
La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos
susceptibles de inscripción separada y especial.
 
 

Artículo 30
Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4
serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial
alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9, sin perjuicio de
lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.
 
 

Artículo 31
La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente no
perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con
arreglo al artículo 34.
 
 

Artículo 32 
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero.
 
 

Artículo 33
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes.
 
 

Artículo 34
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral
que la que tuviese su causante o transferente.
 
 

Artículo 35
A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular será
justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública,
pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del
asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
 
 

Artículo 36
Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con
arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva
consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su
adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales
y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que
la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona
distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer según las normas
anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente
inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente
a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o
no aparente, y ésta puede adquirirse por prescripción, el plazo del año se
contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida
en el apartado a) o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a
la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si
éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio
de que pueda también interrumpirla antes de su consumación.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se
esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de
terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la
legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven
aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren
constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán
los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere
incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva, o cuando,
siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y
plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena,
susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al
titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.
 
 

Artículo 37 
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán
contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos
conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
1.º Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas
que consten explícitamente en el Registro.
2.º Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el
donatario condiciones inscritas en el Registro.
3.º Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes
establezcan.
4.º Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de
acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito.
b) Cuando, habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice
en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio
no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos, no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se
hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de
la enajenación fraudulenta.
En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se
pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero
de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales
que correspondan.
 
 

Artículo 38
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien
tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión
de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse
ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales
inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente, o
a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que
taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo, o vía de apremio contra
bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo
procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o
rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro
de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de
persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue
el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en
concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor
ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio
ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente
el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales
se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad
de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los
artículos 134 y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el
Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números 2.º
y 3.º del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer
poseedor.
 

Artículo 39
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden
a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral.
 
 

Artículo 40
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular
del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o
que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a
las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniera de no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero,
por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello;
segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto
en el título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la
rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún
derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la
correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el título
IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún
asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del
título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa
de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el
consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación,
se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate
de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del
juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de
rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega
en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real
de que se derive.
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos
adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del
asiento que se declare inexacto.
 
 

Artículo 41
Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del Registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente. (artículo redactado por la 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
Redacción anterior:
Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán
ejercitarse por el procedimiento que señalan los párrafos siguientes, contra
quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su
ejercicio, siempre que por certificación del Registro se acredite la vigencia,
sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.
El Juzgado, a instancia del titular, adoptará las medidas que, según las
circunstancias, fuesen necesarias para asegurar en todo caso el cumplimiento
de la sentencia que recayere.
A la persona o personas designadas por el propio titular como causantes
del despojo o perturbación, se las emplazará para que en el término de seis
días puedan personarse en autos.
Si comparecieren, prestarán caución adecuada para responder de la
devolución de frutos e indemnización de daños y perjuicios y pago de costas,
y, verificado, se les concederá un plazo de diez días para formular demanda
de contradicción.
En caso de incomparecencia, de no prestar caución o de no formular la
demanda en el referido plazo, se dictará auto acordando la práctica de cuantas
diligencias sean necesarias para la plena efectividad del derecho inscrito.
La demanda de contradicción se sustanciará con arreglo a los artículos
749 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sólo podrá fundarse en
alguna de las causas siguientes:
1.ª Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de
derechos o condiciones inscritas que desvirtúen la acción ejercitada.
2.ª Poseer el contradictor la finca o disfrutar el derecho discutido por
contrato u otra cualquiera relación jurídica directa con el último titular,
o con titulares anteriores, o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba
perjudicar al titular inscrito, según el artículo 36.
3.ª Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del
contradictor.
4.ª No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el contradictor.
Cualquiera otra alegación se reservará para el juicio declarativo que
corresponda, sin producir el efecto de suspender ni entorpecer el
procedimiento que establece este artículo.
Si el titular según el Registro no contesta a la demanda de
contradicción, se dictará auto, teniéndole por desistido del procedimiento y
por renunciante a la acción real ejercitada, sin perjuicio de poderla deducir
en el juicio declarativo correspondiente.
La sentencia dictada en el procedimiento a que se refiere este artículo
no producirá excepción de cosa juzgada, quedando a salvo el derecho de las
partes para promover el juicio declarativo sobre la misma cuestión.
 
 

TITULO III
De las anotaciones preventivas
Artículo 42
Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el
Registro correspondiente:
1.º El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
2º El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho
efectivo en bienes inmuebles del deudor.
3.º El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando
al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4º El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier
obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el
secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
5º El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las
resoluciones judiciales expresadas en el número 4º del artículo 2 de esta Ley.
6º Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga
especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes
indivisas de los mismos.
7º El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el
juicio de testamentaría.
8º El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto
de la refacción.
9º El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no
pueda hacerse por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del
Registrador.
10º El que en cualquiera otro caso tuviere derecho a exigir anotación
preventiva, conforme a lo dispuesto en esta o en otra Ley.
 
 

Artículo 43
En el caso del número primero del artículo anterior no podrá hacerse
la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial,
dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al
prudente arbitrio del juzgador.
En el caso del número segundo del mismo artículo, cuando se trate de
juicio ejecutivo, será obligatoria la anotación, según lo dispuesto en el
artículo 1.453 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el caso del número quinto del repetido artículo, deberá hacerse
también la anotación en virtud de providencia judicial, que podrá dictarse de
oficio, cuando no hubiere interesados que la reclamen, siempre que el
juzgador, a su prudente arbitrio, lo estime conveniente para asegurar el
efecto de la sentencia que pueda recaer en el juicio.
 
 

Artículo 44
El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los
números segundo, tercero y cuarto del artículo 42, tendrá para el cobro de su
crédito la preferencia establecida en el artículo 1.923 del Código Civil.
 
 

Artículo 45
La adjudicación de bienes inmuebles de una herencia concurso o quiebra,
hecha o que se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma
universalidad de bienes, no producirá garantía alguna de naturaleza real en
favor de los respectivos acreedores, a no ser que en la misma adjudicación se
hubiese estipulado expresamente.
Los acreedores cuyos créditos consten en escritura pública o por
sentencia firme podrán, sin embargo, obtener anotación preventiva de su
derecho sobre las fincas que se hubieren adjudicado para pago de sus
respectivos créditos, siempre que la soliciten dentro de los ciento ochenta
días siguientes a la adjudicación, a no ser que conste en el Registro el pago
de aquéllos.
 
 

Artículo 46
El derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación a los
herederos de bienes concretos cuotas o partes indivisas de los mismos, sólo
podrá ser objeto de anotación preventiva. Esta anotación podrá ser solicitada
por cualquiera de los que tengan derecho a la herencia o acrediten un interés
legítimo en el derecho que se trate de anotar.
Si la anotación fuere pedida por los herederos, legitimarios o personas
que tengan derecho a promover el juicio de testamentaría, se hará mediante
solicitud, acompañada de los documentos previstos en el artículo 16. En los
demás casos se practicará mediante providencia judicial, obtenida por los
trámites establecidos en el artículo 57.
El derecho hereditario anotado podrá transmitirse, gravarse y ser objeto
de otra anotación.
 
 

Artículo 47
El legatario de bienes inmuebles determinados o de créditos o pensiones
consignados sobre ellos podrá pedir en cualquier tiempo anotación preventiva
de su derecho.
Esta anotación sólo podrá practicarse sobre los mismos bienes objeto del
legado.
 
 

Artículo 48
El legatario de género o cantidad podrá pedir la anotación preventiva
de su valor, dentro de los ciento ochenta días siguientes a la muerte del
testador, sobre cualesquiera bienes inmuebles de la herencia, bastantes para
cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados especialmente a otros.
No será obstáculo para la anotación preventiva que otro legatario de
género o cantidad haya obtenido otra anotación a su favor sobre los mismos
bienes.
 
 

Artículo 49
Si el heredero quisiere inscribir a su favor los bienes de la herencia
o anotar su derecho hereditario dentro del expresado plazo de los ciento
ochenta días, y no hubiere para ello impedimento legal, podrá hacerlo con tal
de que renuncien previamente y en escritura pública todos los legatarios a su
derecho de anotación o que, en defecto de renuncia expresa, se les notifique
judicialmente, con treinta días de anticipación, la solicitud del heredero,
a fin de que durante dicho término puedan hacer uso de aquel derecho.
Si alguno de los legatarios no fuere persona cierta, el Juez o Tribunal
mandará hacer la anotación preventiva de su legado, bien a instancia del mismo
heredero o de otro interesado, bien de oficio.
El heredero que solicitare la inscripción a su favor de los bienes de la
herencia dentro de los referidos ciento ochenta días, podrá anotar
preventivamente, desde luego, dicha solicitud.
Esta anotación no se convertirá en inscripción definitiva hasta que los
legatarios hayan obtenido o renunciado la anotación de sus legados o haya
transcurrido el plazo de los ciento ochenta días.
 
 

Artículo 50
El legatario que obtuviere anotación preventiva será preferido a los
acreedores del heredero que haya aceptado la herencia sin beneficio de
inventario y a cualquier otro que, con posterioridad a dicha anotación,
adquiera algún derecho sobre los bienes anotados; pero entendiéndose que esta
preferencia es solamente en cuanto al importe de dichos bienes.
 
 

Artículo 51
La anotación preventiva dará preferencia, en cuanto al importe de los
bienes anotados, a los legatarios que hayan hecho uso de su derecho dentro de
los ciento ochenta días señalados en el artículo 48, sobre los que no lo
hicieron del suyo en el mismo término.
Los que dentro de éste lo hayan realizado no tendrán preferencia entre
sí, sin perjuicio de la que corresponde al legatario de especie o a cualquier
otro, respecto de los demás, con arreglo a la legislación civil, tanto en ese
caso como en el de no haber pedido su anotación.
 
 

Artículo 52
El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo
señalado en el artículo 48 sin hacer uso de su derecho, sólo podrá exigir
después la anotación preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan
en poder del heredero; pero no surtirá efecto contra el que antes haya adquirido
o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios.
 
 

Artículo 53
El legatario que, transcurridos los ciento ochenta días, pidiese
anotación sobre los bienes hereditarios que subsistan en poder del heredero,
no obtendrá por ello preferencia alguna sobre los demás legatarios que omitan
esta formalidad ni logrará otra ventaja que la de ser antepuesto para el cobro
de su legado a cualquier acreedor del heredero que con posterioridad adquiera
algún derecho sobre los bienes anotados.
 
 

Artículo 54
La anotación pedida fuera de término podrá hacerse sobre bienes
anotados dentro de él a favor de otro legatario, siempre que subsistan en
poder del heredero; pero el legatario que la obtuviere no cobrará su legado
sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes, después de satisfechos los
que dentro del término hicieron su anotación.
 
 

Artículo 55
La anotación preventiva de los legados y de los créditos refaccionarios
no se decretará judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan
tener interés en contradecirla.
 
 

Artículo 56
La anotación preventiva de legados podrá hacerse por convenio entre las
partes o por mandato judicial, presentando al efecto en el Registro el título
en que se funde el derecho del legatario.
 
 

Artículo 57
Cuando hubiere de hacerse la anotación de legados o de derecho
hereditario por mandato judicial, acudirá el interesado al Juez o Tribunal
competente exponiendo su derecho, presentando los títulos en que se funde y
señalando los bienes que pretenda anotar. El Juez o Tribunal, oyendo a los
interesados en juicio verbal, dictará providencia, bien denegando la
pretensión o bien accediendo a ella.
En este último caso señalará los bienes que hayan de ser anotados y
librará el correspondiente mandamiento al Registrador, con inserción literal
de lo provenido para que lo ejecute.
 
 

Artículo 58
Si pedida judicialmente la anotación por un legatario acudiere otro
ejercitando igual derecho respecto a los mismos bienes, será también oído en
el juicio.
 
 

Artículo 59
El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca
refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare,
presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya
celebrado con el deudor.
Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los
efectos de la hipoteca.
 
 

Artículo 60
No será necesario que los títulos en cuya virtud se pida la anotación
preventiva de créditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de
dinero o efectos en que consistan los mismos créditos, y bastará que contengan
los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas.
 
 

Artículo 61
Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a
cargas o derechos reales inscritos, no se hará la anotación, sino bien en
virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las
personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquellas sobre el objeto de la
refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien en
virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer
constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas.
 
 

Artículo 62
Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales
expresados en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente,
ignorándose su paradero, o negare su consentimiento, no podrá hacerse la
anotación sino por providencia judicial.
 
 

Artículo 63
El valor que en cualquier forma se diere a la finca que ha de ser
refaccionada, antes de empezar las obras, se hará constar en la anotación del
crédito.
 
 

Artículo 64
Las personas a cuyo favor estuvieren constituidos derechos reales sobre
la finca refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en los
artículos precedentes, conservarán su derecho de preferencia respecto al
acreedor refaccionario, pero solamente por un valor igual al que se hubiere
declarado a la misma finca.
El acreedor refaccionario será considerado como hipotecario respecto a
lo que exceda el valor de la finca al de las cargas o derechos reales
anteriormente mencionados, y en todo caso, respecto a la diferencia entre el
precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en su
enajenación judicial.
 
 

Artículo 65
Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables
o insubsanables.
Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá
la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que
presentó el título.
En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la
inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva.
Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender
o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este
artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y
solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados.
 
 

Artículo 66
Los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación
del título hecha por el Registrador, en la cual se suspenda o deniegue el
asiento solicitado, sin perjuicio de acudir, si quieren, a los Tribunales de
Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de
los mismos títulos. En el caso de que se suspendiera la inscripción por faltas
subsanables del título y no se solicitare la anotación preventiva, podrán los
interesados subsanar las faltas en los sesenta días que duran los efectos del
asiento de presentación. Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse
en el tiempo que ésta subsista, según el artículo 96.
Cuando se hubiere denegado la inscripción y el interesado, dentro de los
sesenta días siguientes al de la fecha del asiento de presentación, propusiera
demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez del
título, podrá pedirse anotación preventiva de la demanda, y la que se
practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación. Después de
dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda, sino
desde su fecha.
En el caso de recurrirse gubernativamente contra la calificación del
título, todos los términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán
en suspenso desde el día en que se interponga el recurso hasta el de su
resolución definitiva.
 
 

Artículo 67
En el caso de hacerse la anotación por no poderse practicar la
inscripción por falta de algún requisito subsanable, podrá exigir el
interesado que el Registrador le dé copia de dicha anotación, autorizada con
su firma, en la cual conste si hay o no pendientes de registro algunos otros
títulos relativos al mismo inmueble y cuáles sean éstos, en su caso.
 
 

Artículo 68
Las providencias decretando o denegando la anotación preventiva en los
casos primero, quinto, sexto y séptimo del artículo 42 serán apelables en un
solo efecto.
En el caso octavo del mismo artículo será apelable en ambos la
providencia cuando se haya opuesto a la anotación el que tuviere a su favor
algún derecho real anterior sobre el inmueble anotado.
 
 

Artículo 69
El que, pudiendo pedir la anotación preventiva de un derecho, dejase
de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo
o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo
derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de
transmitirlo.
 
 

Artículo 70
Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en
inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta su efecto desde la fecha de la
anotación.
 
 

Artículo 71
Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados
o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya
hecho la anotación.
 
 

Artículo 72
Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen
para las inscripciones en cuanto resulten de los títulos o documentos
presentados para exigir las mismas anotaciones.
Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán
la causa que haya dado lugar a ello, y el importe de la obligación que los
hubiere originado.
 
 

Artículo 73
Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva
expresará las circunstancias que debe ésta contener, según lo prevenido en el
artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan
tenido a la vista para dictar la providencia de anotación.
Cuando la anotación deba comprender todos los bienes de una persona, como
en los casos de incapacidad y otros análogos, el Registrador anotará todos los
que se hallen inscritos a su favor.
También podrán anotarse en este caso los bienes no inscritos, siempre que
el Juez o el Tribunal lo ordene y se haga previamente su inscripción a favor
de la persona gravada por dicha anotación.
 
 

Artículo 74
Si los títulos o documentos en cuya virtud se pida judicial o
extrajudicialmente la anotación preventiva no contuvieren las circunstancias
que ésta necesite para su validez, se consignarán dichas circunstancias por
los interesados en el escrito en que, de común acuerdo, soliciten la
anotación. No habiendo avenencia, el que solicite la anotación consignará en
el escrito en que la pida dichas circunstancias y, previa audiencia de otro
interesado sobre su exactitud, el Juez o Tribunal decidirá lo que proceda.
 
 

Artículo 75
La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en
conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la
anotación o de la fecha de ésta.
 
 

TITULO IV
De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas
Artículo 76
Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su
cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho
real inscrito a favor de otra persona.
 
 

Artículo 77
Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad
o por su conversión en inscripción.
 
 

Artículo 78
La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser
total o parcial.
 
 

Artículo 79
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de
las inscripciones o anotaciones preventivas:
1º Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
2º Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
3º Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
4º Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos
esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.
 
 

Artículo 80
Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
1.º Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación
preventiva.
2.º Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
 
 

Artículo 81
La ampliación de cualquier derecho inscrito será objeto de una nueva
inscripción, en la cual se hará referencia a la del derecho ampliado.
 
 

Artículo 82
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de
escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se
halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento
auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación persona a
cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes
o representantes legítimos.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el
derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o
resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o
anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública
procediere su cancelación y no consintiera en ella aquel a quien ésta
perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.
Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las
normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta
Ley.

Artículo 83
Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento
judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria.
Si los interesados convinieron válidamente en la cancelación, acudirán
al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así,
y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiera haber
perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.
También dictará el Juez o Tribunal la misma providencia cuando sea
procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se
hubiere hecho.
 
 

Artículo 84
Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva
o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya
mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento
del negocio que dio lugar ella.
 
 

Artículo 85
La anotación preventiva se cancelará no sólo cuando se extinga el
derecho anotado, sino también cuando en la escritura se convenga o en la
providencia se disponga convertirla en inscripción definitiva.
Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratase de
cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también
la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren
presentado para hacer la anotación.
 
 

Artículo 86
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la
fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve.
No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la
prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los
cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores
prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se
hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado." 
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)

Redacción anterior:
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán
a los cuatro años de su fecha, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley
un plazo de caducidad más breve. No obstante, a instancia de los interesados
o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por
un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que
caduque el asiento.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el
Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

Artículo 87
La anotación preventiva a favor del legatario que no lo sea de especie,
caducará al año de su fecha.
Si el legado no fuera exigible a los diez meses, se considerará
subsistente la anotación hasta dos meses después de la fecha en que pueda
exigirse.
Si antes de extinguirse la anotación preventiva resultare ser
insuficiente para la seguridad del legado por razón de las cargas o
condiciones especiales de los bienes sobre que recaiga, podrá pedir el
legatario que se constituya otra sobre bienes diferentes siempre que los haya
en la herencia susceptibles de ser anotados.
 
 

Artículo 88
El legatario de rentas o pensiones periódicas impuestas por el testador
determinadamente a cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin
declarar personal esta obligación, tendrá derecho, dentro del plazo señalado
en el artículo anterior, a exigir que la anotación preventiva que
oportunamente hubiere constituido de su derecho se convierta en inscripción
de hipoteca.
 
 

Artículo 89
El heredero o legatario gravado con la pensión deberá constituir la
hipoteca de que trata el artículo anterior sobre los mismos bienes objeto de
la anotación, si se le adjudicaren, o sobre cualesquiera otros inmuebles de
la herencia que se le adjudiquen.
La elección corresponderá, en todo caso, a dicho heredero o legatario
gravado, y el pensionista deberá admitir la hipoteca que aquél le ofrezca
siempre que sea bastante y la imponga sobre bienes procedentes de la herencia.
 
 

Artículo 90
El pensionista que no hubiere obtenido anotación preventiva podrá
exigir también en cualquier tiempo la constitución de hipoteca en garantía de
su derecho sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero
o se hayan adjudicado al heredero o legatario gravado, con sujeción a lo
dispuesto en el artículo anterior.
La inscripción de la hipoteca, en este caso, no surtirá efecto sino desde
su fecha.
 
 

Artículo 91
El pensionista que hubiere obtenido anotación preventiva no podrá
exigir que se le hipotequen bienes distintos de los anotados, si éstos fueran
suficientes para asegurar el legado. Si no lo fueran, podrá exigir el
complemento de su hipoteca sobre otros bienes de la herencia, pero con
sujeción, en cuanto a estos últimos, a lo dispuesto en el segundo párrafo del
artículo anterior.
 
 

Artículo 92
La anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los sesenta
días de concluida la obra objeto de la refacción.
 
 

Artículo 93
El acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación
preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en
el artículo anterior no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por
no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.
Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante
dicha conversión, o exigir el pago, desde luego, para lo cual surtirá la
anotación todos los efectos de la hipoteca.
 
 

Artículo 94
Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito
refaccionario se liquidará éste, si no fuere líquido, y se otorgará escritura
pública.
 
 

Artículo 95
Las cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la
liquidación del crédito refaccionario o sobre la constitución de la hipoteca,
se decidirán en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine,
subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos.
 
 

Artículo 96
La anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará
a los sesenta dias de su fecha.
Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa
y en virtud de providencia judicial.
 
 

Artículo 97
Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho
asiento se refiera.
 
 

Artículo 98
Los derechos personales no asegurados especialmente las menciones de
derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no
legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo
legal, no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y
serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.
 
 

Artículo 99
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad la legalidad de
los documentos en cuya virtud se soliciten, las cancelaciones y la capacidad
de los otorgantes, en los términos prevenidos para las inscripciones por los
artículos 18 y concordantes de esta Ley.
 
 

Artículo 100
Los Registradores calificarán también, bajo su responsabilidad, la
competencia de los Jueces o Tribunales que ordenen las cancelaciones, cuando
no firmare el despacho el mismo que hubiere decretado la inscripción o
anotación preventiva.
Si dudaren de la competencia del Juez o Tribunal darán cuenta al
Presidente de la Audiencia respectiva, el cual decidirá lo que estime
procedente.
 
 

Artículo 101
Cuando el Presidente de la Audiencia declare la competencia del Juez
o Tribunal, el Registrador hará, desde luego, la cancelación.
Si declara la incompetencia, el mismo Registrador comunicará esta
decisión al interesado, devolviéndole el despacho.
 
 

Artículo 102
Contra la decisión del Presidente podrá recurrirse, tanto por los
Jueces y Tribunales como por los interesados, a la Audiencia, la cual, oyendo
a las partes, determinará lo que estime justo.
 
 

Artículo 103
La cancelación de toda inscripción o anotación preventiva, contendrá
necesariamente las siguientes circunstancias:
1ª La clase y fecha del documento en cuya virtud se haga la cancelación
y el nombre del Notario que lo haya autorizado o el del Juez, Tribunal o
Autoridad que lo hubiese expedido.
2ª El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo
consentimiento se verifique la cancelación.
3ª La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de
que se trate.
4ª La parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte del derecho
que se extinga y la que subsista, cuando se trate de cancelación parcial.
5ª La fecha de la presentación en el Registro del título en que se haya
convenido o mandado la cancelación.
Cuando la cancelación se practique en el caso del párrafo segundo del
artículo 82, se expresará la razón determinante de la extinción del derecho
inscrito o anotado.
Cuando se cancele una anotación preventiva en virtud de documento
privado, cuyas firmas no se hallen legitimadas, la cancelación expresará la
fe de conocimiento por el Registrador de los que suscriban el documento o de
los testigos, en su defecto.
La omisión de cualquiera de estas circunstancias determinará la nulidad
del asiento de cancelación.
 
 

TITULO V
De las hipotecas
SECCION PRIMERA
De la hipoteca en general
Artículo 104
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se
impone, cualquiera que sea su poseedor, el cumplimiento de la obligación para
cuya seguridad fue constituida.
 
 

Artículo 105
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de
obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor
que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
 
 

Artículo 106
Podrán ser hipotecados:
1.º Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2.º Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos
sobre los mismos bienes.
 
 

Artículo 107
Podrán también hipotecarse:
1.º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando
concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del
usufructuario. Si concluyera por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que
se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el
usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
2.º La mera propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con
ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que
se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
3.º Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto
de no volverlos a hipotecar.
4.º El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se
constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.
5.º Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes
de naturaleza real.
6.º Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles canales,
puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o
terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido
servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a
aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la
resolución del derecho del concesionario.
7.º Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el
comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir
en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor,
a fin de que si se retrajeron los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no
devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello
precepto judicial.
8.º El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá
repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del
deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que
para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la
hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los retraídos.
9.º Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado
preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía
conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca
quedará pendiente de la resolución del pleito.
10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas quedando
extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal
inscritos conforme a lo que determina el artículo 8 (Redactado por la Ley núm.
49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal).
"12.o El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial.
Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca
subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
(apartado redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
 
 
 

Artículo 108
No se podrán hipotecar:
1.º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio
dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser
hipotecada.
2.º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el
Código Civil.
3.º El uso y la habitación.
 
 

Artículo 109
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y
al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por
razón de los bienes hipotecados.
 
 

Artículo 110
Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán
hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato,
siempre que correspondan al propietario:
1.º Las mejoras, que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o
desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o
elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan
en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva
construcción de edificios donde antes no los hubiere.
2.º Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los
inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que
las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca, y,
asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de
utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse
efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de
satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la
hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados
o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1.176 y
siguientes del Código Civil.
 
 

Artículo 111
Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca,
cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no
comprenderá:
1.º Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la
finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para
el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin
quebranto de la materia o deterioro del objeto.
2.º Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3.º Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el
cumplimiento de la obligación garantizada.
 
 

Artículo 112
Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será
extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los
edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad
o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo
dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia
del mismo.
 
 

Artículo 113
El dueño de las accesiones o mejoras que no se entienden hipotecadas,
según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo
caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera
hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.
Si exigiere su importe, no podrá detener el cumplimiento de la obligación
principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de
cobrar lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene
para pagar el crédito.
Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la
finca, el dueño de la misma cobrará su importe aunque la cantidad restante no
alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin
dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se
enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a
disposición de dicho dueño.
 
 

Artículo 114
Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un
crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además
del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la
parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo
superior a cinco años.
 
 

Artículo 115
Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no
estuvieren garantizados conforme al artículo anterior, el acreedor podrá
exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes
hipotecados.
Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales
inscritos con anterioridad a ella.
Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor, no podrá el acreedor
exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación pero podrá
ejercitar igual derecho respecto a cualquiera otros bienes inmuebles del
deudor que puedan ser hipotecados.
 
 

Artículo 116
El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podrá repetir contra
la finca acensuada, con perjuicio de otro acreedor hipotecario o censualista
posterior, sino en los términos y con las restricciones establecidas en los
artículos 114 y párrafo primero y segundo del 115; pero podrá exigir la
hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el
acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada.
 
 

Artículo 117
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo el valor, por
dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del
Juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca que le
admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su
exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará
providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para
evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva
providencia poniendo el inmueble en administración judicial.
En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los
artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
 
 

Artículo 118
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador
hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades
derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella
garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor
prestase su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada,
pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo
hubiere retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por
el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor
hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o
descontado.
 
 

Artículo 119
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se
determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
 
 

Artículo 120
Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder
cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con
perjuicio de tercero sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos
y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo
prescrito en los anteriores artículos.
 
 

Artículo 121
Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de
que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el
acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que
conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha
diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido
algún derecho real en las mismas fincas.
 
 

Artículo 122 
La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la
totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación
garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve,
aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone
en los dos siguientes artículos.
 
 

Artículo 123 
Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá
entre ellas el crédito hipotecario sino cuando voluntariamente lo acordaren
el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el
acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas
fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
 
 

Artículo 124
Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre
varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada
alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación
parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito
pagada se pudiera aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas
gravadas, por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de
cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.
 
 

Artículo 125
Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando siendo varias no se haya
señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el
artículo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes
hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.
 
 

Artículo 126
Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la
Ley de Enjuiciamiento Civil se persiguieren bienes hipotecados y éstos
hubiesen pasado a poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor reclamar de
éste el pago de la parte de crédito asegurada con los que el mismo posee, si
el vencimiento del plazo no lo verificara el deudor después de requerido
judicialmente o por Notario.
Requerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el
párrafo anterior, deberá verificar el pago del crédito con los intereses
correspondientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 114, o desamparar los
bienes hipotecados.
Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable
con los suyos propios, además de los hipotecados, de los intereses devengados
desde el requerimiento y de las costas judiciales a que por su morosidad diere
lugar. En el caso de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados,
se considerarán éstos en poder del deudor, a fin de que pueda dirigirse contra
los mismos el procedimiento ejecutivo.
 
 

Artículo 127
Lo dispuesto en el artículo anterior será igualmente aplicable al caso
en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o de los intereses,
cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin
cumplir el deudor su obligación.
Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los
intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por
vencer otros plazos de la obligación, se practicará lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 135. Si el comprador no quisiere la finca con la carga
de la hipoteca que queda por satisfacer, se depositará su importe con los
intereses que le correspondan, para que sea pagado el acreedor al vencimiento
de los plazos pendientes.
Se considerarán también como terceros poseedores, para los efectos del
artículo 126, los designados en el párrafo segundo del 134.
Si hubiere más de un tercer poseedor por pertenecer a una persona la
propiedad o el dominio directo y a otro el usufructo o el dominio útil, se
entenderá con ambas el requerimiento.
Al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podrá
pedir que se despache mandamiento de ejecución contra todos los bienes
hipotecados, estén o no en poder de uno o varios terceros poseedores; pero
éstos no podrán ser requeridos al pago sino después de haberlo sido el deudor
y no haberlo realizado.
Cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado
como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea,
y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias
relativas al embargo y venta de dichos bienes, debiendo el tercer poseedor
otorgar la escritura de venta u otorgarse de oficio en su rebeldía.
Será Juez o Tribunal competente para conocer del procedimiento el que lo
fuera respecto del deudor. No se suspenderá en ningún caso el procedimiento
ejecutivo por las reclamaciones de un tercero, si no estuvieren fundadas en
un título anteriormente inscrito, ni por la muerte del deudor o del tercer
poseedor, ni por la declaración de quiebra, ni por el concurso de acreedores
de cualquiera de ellos.
 
 

Artículo 128
La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde
que pueda ser ejercitada.
 
 

Artículo 129
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura 
de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado,
conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento 
de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, 
con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario."
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) 
Redacción anterior:
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes
hipotecados, sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se
establece en el artículo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trámites
pueda ser alterado por convenio entre las partes.
Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá válidamente
pactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la
acción hipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan
terceros, con arreglo a los trámites fijados en el Reglamento hipotecario.
 
 

Artículo 130
El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá 
ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, 
sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo".
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) 

Redacción anterior:
Para que pueda tramitarse la reclamación con arreglo al procedimiento
judicial sumario será indispensable que en la escritura de constitución de la
hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que
sirva de tipo en la subasta, y un domicilio, que fijará el deudor, para la
práctica de los requerimientos y de las notificaciones.
El Registrador hará constar ambas circunstancias en la inscripción de la
hipoteca.
El deudor podrá cambiar después a su voluntad ese domicilio, siempre que
el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado
en la escritura, o de cualquiera otra que esté enclavada en el término en que
radiquen las fincas y que sirva para determinar la competencia del Juzgado.
Para cambiar ese domicilio a punto diferente de los expresados será
necesaria la conformidad del acreedor.
La modificación en el domicilio y su conocimiento al acreedor se harán
constar en acta notarial y, en el Registro de la Propiedad, por nota al
margen, de la inscripción o inscripciones de la hipoteca.
Dicha acta, limitada a hacer constar estas circunstancias, no estará
sujeta al impuesto de derechos reales y se extenderá en papel sellado de la
última clase.
Todo posterior adquirente de la finca podrá variar el domicilio que
encontrare fijado al tiempo de la adquisición, pero sujetándose a las
condiciones y requisitos antes expresados, y, en su defecto, quedará
subsistente el que aparezca en el Registro.
 
 

Artículo 131
Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras
que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución
quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133,
siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se
podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado
previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto."
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) 
Redacción anterior:
El procedimiento judicial sumario se ajustará a las siguientes reglas:
1.ª Será Juez competente para conocer del procedimiento, cualquiera que
sea la cuantía de la obligación, el de Primera Instancia del partido en que
radique la finca y si ésta radicare en más de uno, lo mismo que si fueren
varios y radicaren en diferentes partidos, el Juez de Primera Instancia de
cualquiera de ellos, a elección del demandante. El Juez examinará de oficio
su propia competencia territorial, sin que resulten aplicables las normas
generales sobre sumisión expresa o tácita de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
[Redactada por la disposición final 1ª de la Ley 10/1992, de 30 de abril,
de Medidas Urgentes de Reforma Procesal (BOE de 5 de mayo)].
2.ª Se iniciará el procedimiento por demanda autorizada por Letrado, en
la que deberán constar necesariamente:
I. Los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza,
subsistencia y exigibilidad del crédito y de la competencia del Juzgado.
II. La cantidad exacta que por todos los conceptos sea objeto de la
reclamación.
El acreedor quedará sujeto a indemnizar cuantos daños y perjuicios
irrogare al deudor o terceros interesados por malicia en la exposición de los
hechos y de las demás circunstancias que ha de apreciar el Juez para autorizar
el procedimiento.
3.ª Con este escrito presentará el actor los documentos siguientes: 
1.º Los comprobantes de la personalidad, incluso los que acrediten el
poder del Procurador.
2.º El título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que la
Ley de Enjuiciamiento Civil exige para despachar la ejecución. Si no pudiese
presentarse el título inscrito deberá acompañarse con el que se presente
certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la
hipoteca.
Para la ejecución de las hipotecas constituidas a favor de una Entidad
de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al
iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una
emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación
del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la
hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de
la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la
finca o fincas objeto de la ejecución.
[Párrafo incorporado por Ley 19/1986, de 14 de mayo (BOE del 20;
corrección de errores en BOE núm. 209, de 1 de septiembre)].
3.º Acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez
días de anticipación, cuando menos, al deudor, y también al tercer poseedor
de las fincas en el caso de que éste hubiese acreditado al acreedor la
adquisición del inmueble.
El requerimiento deberá haberse practicado en el domicilio que resulte
vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor
o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más
próximo, familiar o dependientes mayores de catorce años que se hallaren en
la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encontrare a nadie
en ella, al portero, o al vecino más próximo que fuere habido.
4.º El documento o documentos que, cuando la hipoteca garantice un
crédito o préstamo para el que se hubiese pactado un interés variable, permita
determinar dicho tipo con exactitud, ya sea directamente, ya mediante una
simple operación aritmética, si el tipo de los intereses reclamados no viniese
determinado en la certificación registral o en la copia autorizada a que alude
el último párrafo del número segundo de esta regla (Párrafo incorporado por
Ley 19/1986, de 14 de mayo (BOE del 20; corrección de errores en BOE núm. 209,
de 1 de septiembre).
4.ª El Juez examinará la demanda y los documentos acompañados, y si se
hubiesen cumplido los requisitos antes expresados la admitirá y mandará
sustanciar el procedimiento, ordenando que se practiquen los requerimientos,
cuando no se haya presentado acta notarial que los acredite, en los domicilios
y de la manera que se determina en el presente artículo. En este caso, el
requerimiento se acreditará en los autos en la forma dispuesta en la Ley
procesal civil para las notificaciones por cédula. El Juez reclamará del
Registrador de la Propiedad, a instancia del actor, certificación comprensiva
de los extremos siguientes:
1. Inserción literal de la última inscripción de dominio o de posesión,
en su caso, que se haya practicado y se halle vigente.
2. Relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales
y anotaciones a que están afectos los bienes, debiéndose hacer constar
expresamente que se halla subsistente y sin cancelar la hipoteca a favor del
actor.
El Registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de
hipoteca que ha expedido esta certificación, expresando su fecha y la
existencia del procedimiento a que se refiere.
Si los requisitos legales no se hubiesen cumplido, el Juez denegará la
admisión del escrito y documentos por medio de auto fundado, que será apelable
en ambos efectos.
5.ª Si de la certificación del Registro apareciese que la persona a cuyo
favor resulte practicada la última inscripción de dominio o de posesión, en
su caso, a que se refiere el extremo primero de la regla cuarta, no ha sido
requerida de pago en ninguna de las formas notarial o judicial antes
indicadas, se notificará a la misma la existencia del procedimiento en el
lugar prevenido en la regla tercera de este artículo para que pueda, si le
conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe
del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la
hipoteca de su finca.
Cuando en la susodicha certificación aparezca alguna carga o derecho real
constituido con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que garantiza
el crédito del actor, se notificará también para los efectos indicados en el
párrafo anterior, la existencia del procedimiento a los acreedores que se
hallen en este caso, y cuando dichos acreedores satisfagan antes del remate
el importe del crédito, intereses y costas asegurados con la hipoteca de la
finca, quedarán subrogados en los derechos del actor. Se harán constar el pago
y la subrogación al margen de la inscripción o inscripciones de la hipoteca
en que dichos acreedores se subrogan y de las de sus créditos o derechos
respectivos, mediante presentación en el Registro del acta notarial de entrega
de las cantidades adeudadas o del oportuno mandamiento judicial, en su caso.
Por el concepto referido no se devengará impuesto alguno.
6.ª Transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago,
practicado en cualquiera de las formas indicadas en las reglas anteriores, el
actor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de
la finca, si así se hubiese pactado en la escritura de constitución de la
hipoteca o tuviere reconocido expresamente ese derecho por alguna Ley. El
acreedor percibirá en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas, si así
se hubiese estipulado, y los frutos y rentas posteriores, cubriendo con ello
los gastos de conservación y explotación que la misma finca exija y después
su propio crédito.
Si los actores fuesen más de uno, corresponderá la administración al que
sea preferente, según el Registro, y si fueran de la misma prelación podrá
pedirla cualquiera de ellos en beneficio común, aplicando los frutos y rentas
según determina el párrafo anterior, a prorrata entre los créditos de todos
los actores. Si lo pidieran varios de la misma prelación, decidirá el Juez a
su prudente arbitrio.
7.ª Cumplido lo dispuesto en las reglas precedentes y transcurridos
treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las
notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del actor, del
deudor, del tercer poseedor o del hipotecante, a la subasta de la finca ante
el Juzgado que conozca el procedimiento.
El remate se anunciará con veinte días de antelación, cuando menos, al
señalado para dicho acto, fijándose edictos en los sitios públicos de
costumbre, con expresión del lugar, día y hora en que ha de celebrarse el
remate.
Los edictos se insertarán a elección de quien solicite la subasta, en el
«Boletín Oficial» de la Comunidad Autónoma o de la Provincia en que se siga
el procedimiento y en el de aquella o aquellas en que radiquen la finca o las
fincas, si el valor de las fincas excediere de doscientas mil pesetas sin
rebasar los cinco millones de pesetas. Si excediere de esta última cantidad,
se publicarán, además, en el «Boletín Oficial del Estado». La publicación en
cualquier otro medio, se podrá acordar a petición y a costa de la parte que
lo solicite.
A instancia de quien solicite la subasta, y en prevención de que no
hubiere postor en la primera, podrá, al mismo tiempo, señalarse lugar, día y
hora para el remate de la segunda, por otro término de veinte días, lo que se
hará público en los expresados edictos. De igual forma podrá solicitarse el
señalamiento de la tercera subasta sin sujeción a tipo, con iguales
especificaciones del lugar, día y hora para su celebración, para el supuesto
de que no hubiera postores en la segunda.
El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al
deudor, con la misma antelación, en la finca o fincas subastadas (Regla
redactada por Ley 19/1986, de 14 de mayo).
8.ª En los anuncios se expresará en forma concisa la identificación de
la finca, el tipo que servirá de base a la subasta y las circunstancias
siguientes: que los autos y la certificación del Registro a que se refiere la
regla cuarta están de manifiesto en la Secretaría; que se entenderá que todo
licitador acepta como bastante la titulación; y que las cargas o gravámenes
anteriores y los preferentes si los hubieren al crédito del actor continuarán
subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en
la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del
remate (Nueva redacción de esta regla por Ley 19/1986, de 14 de mayo, sobre
subrogación en hipotecas y la diferencia con anotaciones de embargo).
9.ª Servirá de tipo para la subasta el pactado en la escritura de
constitución de hipoteca y no se admitirá postura alguna que sea inferior a
dicho tipo.
10. Si no hubiere postura admisible en la primera subasta, el acreedor
podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o
fincas en pago de su crédito, por el tipo de aquélla, aceptando la
subsistencia de las cargas anteriores y las preferentes, si las hubiere, y
subrogándose en la obligación de satisfacerlas.
11. Si no conviniese al acreedor la adjudicación lo manifestará así al
Juzgado en el plazo antes indicado, y en este caso, si se deja transcurrir
dicho término sin instar cosa alguna sobre el particular, el Juez acordará la
celebración de segunda subasta, para la que servirá de tipo el 75 por 100 de
la primera, sin que se pueda admitir postura inferior a este tipo. Y si
tampoco en ella hubiera postura admisible en el plazo del quinto día, podrá
el acreedor pedir la adjudicación por tipo de la segunda subasta y con la
misma condición expresada en la regla anterior.
12. Si el acreedor no hiciese uso de este derecho, el Juez acordará la
celebración de tercera subasta, sin sujeción a tipo, pero con las mismas
condiciones establecidas en la regla octava. Celebrada esta subasta, si la
postura fuese inferior al tipo de la segunda, podrán el actor þque no hubiese
sido rematante, el dueño de la finca o fincas o un tercero autorizado por
ellos, mejorar la postura en el término de nueve días. Cuando así lo pidan,
deberá consignar cada uno de ellos el 20 por 100 de la cantidad que sirvió de
tipo para la segunda subasta, y el Juez, seguidamente, mandará abrir nueva
licitación entre ambos postores, señalando, dentro del quinto día, en el que
hayan de comparecer con este objeto, y adjudicará la finca al que hiciese la
proposición más ventajosa.
Si el primer postor en vista de la mejora hecha por el segundo,
manifestare que renuncia, se prescindirá de la práctica de la diligencia
acordada según el párrafo anterior y se aprobará el remate a favor del
segundo.
Transcurridos los nueve días sin que se mejore la postura, se adjudicará
el remate. Si la tercera subasta quedase desierta por falta de licitadores,
podrá reproducirse tantas veces como lo solicite el dueño de la finca.
Continuará mientras tanto el inmueble en administración, si el acreedor
hubiese utilizado el derecho que le concede la regla sexta. En este caso la
fecha de rendición de cuentas de la administración será fijada por el Juez a
su prudente arbitrio (Regla redactada por Ley 19/1986, de 14 de mayo).
13. En el acto de la subasta se hará constar que el rematante acepta las
obligaciones consignadas en la regla octava y, si no las acepta, no le será
admitida la proposición; tampoco se admitirá la postura por escrito que no
contenga la aceptación expresa de esas obligaciones (Nueva redacción por Ley
19/1986, de 14 de mayo).
14. El acreedor demandante podrá concurrir como postor a todas las
subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la
licitación. Todos los demás postores, sin excepción, deberán consignar en el
Juzgado o en el establecimiento destinado al efecto una cantidad igual, por
lo menos, al 20 por 100 del tipo, tanto en la primera como en la segunda
subasta, si hubiere lugar a ello, para tomar parte en las mismas.
En la tercera o ulteriores subastas que, en su caso, puedan celebrarse,
el depósito consistirá en el 20 por 100, por lo menos, del tipo fijado para
la segunda, y lo dispuesto en el párrafo anterior será también aplicable a
ellas.
En todas las subastas, desde el anuncio hasta su celebración, podrán
hacerse posturas por escrito en pliego cerrado, depositando en la mesa del
Juzgado, junto a aquél, el importe de la consignación o acompañando el
resguardo de haberla hecho en el establecimiento destinado al efecto. Los
pliegos se conservarán cerrados por el Secretario y serán abiertos en el acto
de la licitación, al publicarse las posturas, surtiendo los mismos efectos que
las que se realicen en dicho acto.
Las posturas podrán hacerse a calidad de ceder el remate a un tercero.
El rematante que ejercitare esta facultad habrá de verificar dicha cesión
mediante comparecencia ante el propio Juzgado que haya celebrado la subasta,
con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o
simultáneamente al pago del resto del precio del remate (Regla redactada por
Ley 19/1986, de 14 de mayo).
15. Aprobado el remate, se le hará saber al adquirente, a fin de que, en
el plazo de ocho días contados desde la notificación, consigne la diferencia
entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total del precio de
aquél. En el mismo plazo deberá aceptar la adjudicación el rematante que
hubiere hecho la postura por escrito y efectuase, en su caso, la cesión del
remate. Si el rematante fuera el mismo acreedor, sólo consignará la diferencia
entre el importe del remate y la cantidad a que ascienda el crédito y los
intereses asegurados por la hipoteca, sin perjuicio de que, cuando se
practique la liquidación de costas, se reintegre al acreedor, con lo que haya
consignado, del importe de las originadas, hasta la cantidad asegurada por la
hipoteca. Lo mismo se hará cuando se adjudiquen la finca o fincas al actor y
el importe de su crédito e intereses asegurados por la hipoteca sea inferior
al fijado como tipo para la subasta.
Podrán reservarse en depósito a instancias del acreedor, las
consignaciones de los postores que lo admitan y hayan cubierto el tipo de la
subasta, a efectos de que si el rematante no cumpliese la obligación, pueda
aprobarse el remate a favor de los que le sigan por el orden de sus
respectivas posturas. Las cantidades consignadas por éstos se devolverán una
vez cumplida la obligación por el adjudicatario.
Si en el plazo fijado no consignase el rematante el complemento del
precio, a instancia del actor, del deudor, del tercer poseedor o del
hipotecante y sin conceder al postor audiencia ni recurso alguno, se declarará
sin efecto el remate y se aprobará el remate del postor que le hubiese seguido
en el orden de su postura si se hubiese producido la reserva prevista en el
párrafo anterior. La aprobación se hará saber al postor a los fines previstos
en el párrafo primero de esta regla. Si no hubiese tenido lugar la reserva o
si el segundo o sucesivos postores no cumplen su obligación, se reproducirá
la subasta celebrada, salvo que con los depósitos constituidos puedan
satisfacerse el crédito y los intereses asegurados con la hipoteca y las
costas. Los depósitos constituidos por el rematante y, en su caso, por los
postores a que se refiere el párrafo segundo de esta regla se destinarán, en
primer término, a satisfacer los gastos que origine la subasta o subastas
posteriores y el resto, si lo hubiere, al pago del crédito, intereses y
costas. En el caso de ser el mismo acreedor ejecutante el rematante o
adjudicatario, y de no consignar la diferencia entre el precio del remate o
de la adjudicación y el importe del crédito y de los intereses asegurados con
la hipoteca, en el término de ocho días, contados desde que se le notifique
la liquidación de esta diferencia se declarará también sin efecto el remate,
pero responderá el actor de cuantos gastos originen la subasta o subastas
posteriores que a instancia de cualquier interesado sea preciso celebrar, y
no tendrá derecho a percibir intereses de su crédito durante el tiempo que se
emplee en verificarlas (Nueva redacción por Ley 19/1986, de 14 de mayo).
16. El precio del remate se destinará, sin dilación, al pago del crédito
hipotecario del actor; el sobrante se entregará a los acreedores posteriores
o a quien corresponda, constituyéndose entre tanto en depósito en el
establecimiento público destinado al efecto.
17. Verificado el remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el
precio, se dictará de oficio auto aprobándolos y ordenando la cancelación de
la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso, la de todas
las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla,
incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación
prevenida en la regla cuarta, despachándose al efecto el oportuno mandamiento,
en el que se hará constar que se hicieron las notificaciones expresadas en la
regla quinta, que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al
importe total del crédito del actor, y en el caso de haber superado, que se
consignó el exceso en el establecimiento público destinado al efecto, a
disposición de los acreedores posteriores.
Todas estas circunstancias deberán expresarse en el asiento de
cancelación.
Será título bastante para la inscripción el testimonio expedido por el
actuario, con el visto bueno del Juez, comprensivo del referido auto y de las
circunstancias necesarias para verificar aquélla.
También se pondrá en posesión judicial de los bienes al adquirente, si
lo solicitase 
 

Artículo 132
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de
ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos
siguientes: 
1.º Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros
poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de
cargas en el procedimiento.
2.º Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo
derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean 
posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota
marginal surtirá los efectos de la notificación.
3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados
y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del
actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
Redacción anterior:
El procedimiento sumario que establece el artículo precedente no se
suspenderá por la muerte del deudor o del tercer poseedor, ni por la
declaración de quiebra o concurso de cualquiera de ellos, ni por medio de
incidentes promovidos por los mismos o por otro que se presente como
interesado salvo en los siguientes casos:
1.º Si se justificase documentalmente la existencia de un procedimiento
criminal, por falsedad del título hipotecario en cuya virtud se proceda, en
que se haya admitido querella o dictado auto de procesamiento.
2.º Si se interpusiera una tercería de dominio, acompañando,
inexcusablemente con ella, título de propiedad de la finca de que se trate,
inscrito a favor del tercerista o de su causante, con fecha anterior a la
inscripción del crédito del actor, y certificación de no aparecer extinguido
ni cancelado en el Registro el asiento de dominio a favor del tercerista.
3.º Si se presentare certificación del Registro, expresiva de quedar
cancelada la hipoteca, en virtud de la cual se proceda, o copia auténtica de
la escritura pública de cancelación de la misma, con la nota de presentación
en alguno de los Registros en donde se haya de tomar razón de ella, otorgada
por el actor o por sus causantes o causahabientes, acreditándose también
documentalmente el título de transmisión, en su caso.
4.º Cuando la hipoteca está constituida en garantía de cuentas corrientes
y la libreta que presente el deudor arroje un saldo distinto del que resulte
de la presentada por el actor. Si el saldo se debiere acreditar por
certificación de la entidad acreedora, y el deudor hubiere alegado error o
falsedad, se estará exclusivamente a lo dispuesto en el artículo 153.
En el primer caso, subsistirá la suspensión hasta que termine la causa
criminal, pudiéndose reanudar entonces el procedimiento si no quedase
declarada la falsedad.
En el segundo caso, subsistirá hasta el término del juicio de tercería.
En los casos tercero y cuarto, el Juez convocará a las partes a una
comparecencia, debiendo mediar cuatro días desde la citación, oirá a las
partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto
lo que estime procedente dentro del segundo día.
Será apelable en ambos efectos este auto, cuando ordenare la suspensión.
Todas las demás reclamaciones que puedan formular, así el deudor como los
terceros poseedores y los demás interesados, incluso las que versen sobre
nulidad del título o de las actuaciones o sobre vencimiento, certeza,
extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio declarativo que
corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el
procedimiento que establece la presente Ley.
La competencia para conocer de este juicio declarativo se determinará por
las reglas ordinarias.
Al tiempo de formular la reclamación a que se refiere el párrafo
precedente o durante el curso del juicio a que diere lugar, podrá solicitarse
que se asegure la efectividad de la sentencia que se dicte en el mismo, con
retención del todo o de una parte de la cantidad que, por el procedimiento que
establece la presente Ley, deba entregarse al actor.
El Juez decretará esta retención en vista de los documentos que se
presenten, si estima bastante las razones que se aleguen. Si el que solicitase
la retención no tuviera solvencia notoria y suficiente, el Juez deberá
exigirle previa y bastante garantía para responder de los intereses de demora
y del resarcimiento de cualesquiera otros daños y perjuicios que puedan
ocasionarse al acreedor.
Cuando el acreedor afiance a satisfacción del Juez la cantidad que
estuviere mandada retener a las resultas del juicio declarativo, se alzará la
retención.

Artículo 133
El testimonio expedido por el Secretario Judicial comprensivo del auto de remate o adjudicación y
del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la
inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se
acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. 
El mandamiento judicial de cancelación de cargas y el testimonio del auto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación.
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
Redacción anterior:
La administración y posesión interina de las fincas, concedida al
acreedor en virtud de esta o de cualquiera otra Ley, no excederá, como norma
general, de dos años. A su término el acreedor rendirá cuentas de su gestión
al Juez, quien las aprobará, si procediese. Sin este requisito no podrá
proseguirse la ejecución.
Lo dispuesto en el artículo 131, en cuanto a la subsistencia de las
hipotecas y demás gravámenes anteriores o preferentes al crédito del
ejecutante, será aplicable no sólo a los casos en que este crédito sea
hipotecario, sino también a aquellos otros en que se ejercite cualquier acción
real o personal que produzca la venta de bienes inmuebles.
Artículo 134
El testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán
la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó
la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores
que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad
a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.
Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores,
cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas
edificaciones.
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
Redacción anterior:
Si antes de que el acreedor haga efectivo su derecho sobre la finca
hipotecada pasare ésta a manos de un tercer poseedor, éste, acreditando la
inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la
Secretaría, y el Juez lo acordará sin paralizar el curso del procedimiento,
entendiéndose con él las diligencias ulteriores, como subrogado en el lugar
del deudor.
Se considerará también como tercer poseedor el que hubiere adquirido
solamente el usufructo o el dominio útil de la finca hipotecada, o bien la
propiedad o el dominio directo, quedando en el deudor el derecho correlativo;
pero en tales casos se entenderán con ambos las diligencias del juicio.
 
 

Artículo 135
El Registrador deberá comunicar al Juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución.
(artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
Redacción anterior:
Lo dispuesto en los artículos precedentes será aplicable al caso en
que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo
pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin
cumplir el deudor su obligación, y siempre que tal estipulación conste
inscrita en el Registro.
Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses
fuere necesario enajenar la finca hipotecada, y aún quedaren por vencer otros
plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al
comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no
estuviere satisfecha.
Los autos del procedimiento sumario que establece esta Ley no son
acumulables entre sí, ni tampoco a los del juicio ejecutivo, ni a un juicio
universal.
 
 

Artículo 136
Las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas en los títulos II y IV para las inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales contenidas en este
título.
 
 

Artículo 137
Las hipotecas son voluntarias o legales.
 
 

SECCION SEGUNDA
De las hipotecas voluntarias
Artículo 138
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan o sólo podrán
constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquellos o, en caso de
no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes.
 
 

Artículo 139
Los que, con arreglo al artículo anterior, tienen la facultad de
constituir hipotecas voluntarias, podrán hacerlo por sí o por medio de
apoderado, con poder especial bastante.
 
 

Artículo 140
No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente
pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes
hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por
virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes
hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor
de alguna de ellas no cubriese la parte del crédito de que responda, podrá el
acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas
hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo
121.
 
 

Artículo 141
En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del
dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se
establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal,
cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.
Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar
desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse
la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento
de la persona a cuyo favor se constituyó.
 
 

Artículo 142
La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o
sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero,
desde su inscripción, si la obligación llega a contratarse o la condición a
cumplirse.
Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria
inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se
haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.
 
 

Artículo 143
Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla a condición
suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los
interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la
inscripción hipotecaria.
 
 

Artículo 144
Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir
la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la
compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del
contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra
tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción
nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los
casos.