RUDA GONZÁLEZ, Albert, El contrato de cesión de suelo por obra. Editorial: Tirant lo Blanch. Valencia, 2002. 397 páginas.
 
 

La monografía que tratamos constituye una reelaboración de la memoria de Doctorado de Albert Ruda González, Profesor asociado de Derecho Civil en la Universidad de Girona. La regulación actual del tema objeto de la obra justifica en sí la realización de la misma, pues nos encontramos no sólo ante una escasa regulación civil específica (salvo en Cataluña) sino que además concurren múltiples disposiciones legales novedosas junto con la reciente anulación del R.D. 1.867/1.998, de 4 de septiembre, por la STS (3ª) de 31de enero de 2.001, sentencia cuya trascendencia queda reflejada a lo largo de la obra.

 En el mismo sentido, hay que tener muy presente la importancia de este contrato en el sector inmobiliario, y  el de éste, a su vez, en  la economía. Asimismo, esta figura supone grandes ventajas: el propietario del solar puede adquirir pisos o locales sin pagar por ellos mientras que el constructor no tiene que pagar anticipadamente el terreno edificable, a la vez que facilita la financiación.

 En cuanto a la metodología empleada, es una obra tratada con exquisito rigor, que persigue extraer el régimen jurídico a través  de las resoluciones que han venido dictando los tribunales, así como absorber las reglas y criterios que han presidido las resoluciones del Tribunal Supremo. Del mismo modo, la obra hubiera resultado incompleta de no haber incluido las resoluciones de diversos organismos administrativos. En todo momento se hace mención al Derecho comparado, sin desconocer las limitaciones que su utilización puede tener en esta materia.

 El autor dedica el capítulo II al concepto y caracteres del contrato, poniendo el énfasis en las diversas modalidades que puede adoptar el contrato para, a partir de ellas, poder construir adecuadamente su régimen jurídico. Tras señalar la dificultad que supone elaborar un concepto general que incluya todas las figuras del contrato de cesión de suelo por obra, el autor señala que el concepto más extendido en la doctrina es el que la incluye entre las llamadas permutas especiales y que los caracteres de la cesión de suelo por obra vienen a coincidir en lo esencial con los del contrato de permuta.

 Conviene destacar la importancia de la STS 31de enero de 2001, que anuló los tres primeros párrafos del artículo 13 RH por entender que altera el régimen legal de la adquisición de la propiedad. A juicio del autor, la sentencia merece una valoración global positiva, pues el artículo 13 RH pretendía establecer un régimen que prevalecía sobre los regímenes contractuales previstos en el Código Civil.

 Por lo que se refiere a la calificación, encuentra poco convincente la tesis de la permuta porque se “hace” y no se “da”, al igual que el contrato de obra porque el cedente no hace nada sino que “da” algo, inclinándose el autor por el contrato mixto o complejo. No obstante, siempre ha de estarse al caso concreto y a la interpretación del contrato. 

Concluye el capítulo II con el estudio del régimen jurídico aplicable, la estructura y el objeto del contrato.

 El contenido y efectos del contrato están tratados en el capítulo III. El contrato de cesión de suelo por obre puede plantear diversos riesgos, sobre todo para el cedente que viene a ser considerado como la parte débil del contrato, por lo que se hace necesario reforzar la protección del mismo. En este sentido podría destacarse la Ley catalana 23/2001 que introduce una nueva regulación del contrato que contiene medidas especialmente intensas de protección al cedente.

 Dedica el capítulo IV al incumplimieto del contrato, analizado desde el punto de vista de las dos partes, para pasar a la resolución del contrato cuyo efecto va a ser la liberación de las partes hacia el futuro, surgiendo el deber de restituir lo que han recibido. A continuación expone la cuestión de cómo liquidar el estado posesorio cuando el cedente recupera el solar, analizando la figura de la accesión, la equidad y prohibición de enriquecimiento injusto y la accesión invertida. Albert Ruda presenta como soluciones alternativas: aplicar los preceptos que vienen a regular la liquidación de los estados posesorios (art. 453 C.c.); aplicar el régimen de la accesión (art. 361 C.c.); aplicar analógicamente el artículo 1562 I C.c. y rembolsar al cesionario las mejoras realizadas sobre el solar.

 La obra incluye el régimen tributario del contrato, cuya importancia radica en que si bien desde el punto de vista jurídico-civil supone una operación unitaria, desde el punto de vista jurídico-tributario son dos enajenaciones separadas por lo que resultaría una operación más gravosa que una compraventa.

 Como conclusiones, el autor destaca que la problemática con la que nos encontramos al abordar esta figura no proviene sólo de estos contratos sino del estado de nuestro Derecho positivo sobre algunas materias de carácter más general. Asimismo, considera la dificultad de una regulación de calidad debido a la complejidad de las situaciones de hecho y a la heterogeneidad de fenómenos que se agrupan bajo el nombre de cesión de suelo por obra.
 
 
 
 

Conrado Albaladejo Pérez